Het hefboomeffect uitgelegd
Het hefboomeffect ontstaat uit het feit dat je kunt lenen om vastgoed te kopen. Het houdt in dat je als het ware een hefboom creëert op jouw eigen vermogen door slechts een klein deel van de aankoopprijs zelf te betalen en het grootste deel te lenen. Ik zal het hefboomeffect uitleggen met een concreet vereenvoudigd cijfervoorbeeld.
Stel: je bent in de volgende situatie:
Je hebt 112.000 euro op jouw spaarrekening.
Hiermee wil je een studio kopen in Vlaanderen van 100.000 euro.
Totale aankoopprijs (zonder notariskosten)= 100.000 + 12% registratierechten = 112.000 euro
De studio zal verhuurd worden aan 450 euro per maand.
Optie 1: Kopen met eigen geld
Je koopt de studio gewoon volledig met jouw eigen geld, je leent niets.
Je hebt dus 1 studio en ontvangt 450 euro huur per maand. Dit is jouw extra inkomen waarmee je kunt doen wat je wil.
Je houdt de studio 22 jaar.
Resultaat: Na 22 jaar heb je in totaal: 12*450*22= 118.800 euro verdiend. En nadien nog steeds 5.400 euro per jaar. Je hebt 1 studio ter waarde van 100.000 euro, plus de huur die je al ontvangen hebt, is dat 228.800 euro in totaal (als we veronderstellen dat je de huuropbrengsten niet hebt uitgegeven noch hebt belegd). Van jouw 112.000 euro heb je dus 228.800 euro gemaakt op 22 jaar tijd.
Optie 2: Lenen
Je koopt de studio en leent hiervoor. Van de bank moet je de registratierechten en 10% van de koopprijs zelf betalen als eigen inbreng.
Jij betaalt dus 22.000 euro (12% registratierechten en 10.000 euro inbreng).
Je leent dus 90.000 euro. Je leent voor 22 jaar, aan 2,5% rente. Dit betekent dat je 450 euro per maand moet afbetalen. De huur bedraagt 450 euro per maand. Dus de huur betaalt de studio af, je hoeft hier zelf niet nog eens elke maand op bij te leggen.
Je hebt 1 studio gekocht met 22.000 euro. Dat betekent dat je op jouw spaarrekening nog 90.000 euro staan hebt. Hiermee beslis je om nog 4 studio’s te kopen aan dezelfde voorwaarden. In totaal investeer je dus 5 keer 22.000 euro, of 110.000 euro in totaal. Voor elke studio breng je zelf 22.000 euro in en leen je telkens 90.000 euro bij de bank.
Met andere woorden, je hebt met jouw 112.000 euro niet 1, maar 5 studio’s gekocht. Je hebt geen extra inkomen, want je hebt de huur nodig om jouw leningen af te betalen. Pas nadat jouw leningen afbetaald zijn, dus na 22 jaar, ontvang je de huurinkomsten zelf en kun je dus hiervan genieten. Dit is dan wel 5 keer 450 of maar liefst 2.250 euro per maand!
Resultaat: De eerste 22 jaar heb je nog niets “verdiend”. Na 22 jaar heb je 5 studio’s die jaarlijks 27.000 euro opbrengen. Je hebt dan 5 studio’s ter waarde van 500.000 euro. Van jouw 112.000 euro heb je dus 500.000 euro gemaakt op 22 jaar tijd.
Conclusie
Dit is wat bedoeld wordt met het hefboomeffect:
Je kunt met jouw beperkt eigen vermogen op lange termijn jouw vermogen exponentieel laten groeien, want na 22 jaar heb je jouw eigen vermogen substantieel doen groeien. Je hebt een vermogen van 500.000 euro in plaats van 228.800 euro. Nadien krijg je jaarlijks 27.000 euro huur in plaats van 5400 euro huur. Door het hefboomeffect te gebruiken heb je dus jouw vermogen veel sterker kunnen doen groeien dan wanneer je niet leent.
Echter is er dus wel een belangrijke kanttekening: je moet wel 22 jaar geduld hebben eer je de vruchten plukt van jouw inspanningen. Dit terwijl je zonder lening al meteen kunt genieten van een extra inkomen. Dit is dus een belangrijke afweging als je bepaalt of, hoeveel en hoe lang je wilt lenen. Zelf vind ik het belangrijk om al op korte termijn te kunnen genieten van extra inkomsten. Ik leen daarom altijd maar een beperkt bedrag. Ook zoek ik panden die genoeg opbrengen zodat de huur de maandelijkse afbetaling dekt. Ik leen dan op 5 of maximum 10 jaar. Voor mijzelf heb ik ervoor gekozen dat ik nog niet meteen het extra inkomen nodig heb en mijn middelen ook wil gebruiken nu om vastgoed te verhandelen. Maar ik wil ook geen 20 jaar wachten om de vruchten te plukken van mijn inspanningen. Ik heb dan liever wat minder, maar wel al op korte termijn, dan heel veel op lange termijn. Maar dat maakt ieder dus voor zich uit.
No posts were found for provided query parameters.
Geef een reactie