Hoe worden uw huurinkomsten belast?

Ik merk bij veel klanten dat er nog heel wat onduidelijkheid bestaat over hoe de huurinkomsten uit hun huurpand belast worden. Daarom zet ik dit hieronder even op een rijtje.

Een eerste belangrijk onderscheid is of jij jouw huurpand privé hebt aangekocht of met een vennootschap. Indien met een vennootschap worden de huurinkomsten uiteraard gewoon bij de inkomsten van de vennootschap gevoegd en belast in de vennootschapsbelasting.

Wanneer je het pand privé in eigendom hebt, dan heb je 2 scenario’s: je verhuurt aan een professionele huurder of je verhuurt aan een particulier.

Wanneer je aan een professionele partij verhuurt, dan word je belast op basis van de werkelijke huurinkomsten min een kostenforfait van 40%. Dat kostenforfait wordt wel beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerd KI. Die huurinkomsten worden dan onderworpen aan de normale progressieve tarieven.

Wanneer je verhuurt aan een particulier, zoals meestal het geval is, dan betaal je belastingen op basis van het KI van het pand. Dit KI wordt geïndexeerd en verhoogd met 40%. Vb. stel dat het KI van het pand 1000 euro bedraagt, dan betaal je belastingen op 1000 euro x 2,0915 (index 2023) x 1,4 = 2928,1 euro. Dit bedrag (2928,1 euro) wordt toegevoegd aan jouw andere inkomsten en wordt belast aan het toepasselijke progressief tarief. Veel mensen denken dat huurinkomsten in België niet belast worden, dat ze enkel onroerende voorheffing betalen. Dit klopt dus niet. Je betaalt in dit geval inderdaad geen belastingen op de werkelijke huurinkomsten, maar je betaalt wel degelijk belastingen. Deze worden echter gebaseerd op het KI en niet op de werkelijke huurinkomsten. In bovenstaand cijfergeval zou je, indien jouw belastingstarief 50% bedraagt, dus 1464,05 euro belastingen betalen per jaar op de huurinkomsten uit dit pand. Voor alle duidelijkheid: dit is de belasting in de personenbelasting, daarnaast betaal je dus ook nog onroerende voorheffing (wat ook gebaseerd is op het KI).

Met andere woorden: ook wanneer je een investeringspand koopt, loont het om te kijken naar het KI. Dit heeft immers niet enkel impact op de hoogte van de onroerende voorheffing die je zal betalen op dit pand, maar ook op de belastingen die je in de personenbelasting zult betalen. Hoe lager dit KI, hoe minder belastingen je dus zult betalen op jouw huurpand.  

Nog wat bijkomende info:

• Indien je een lening hebt afgesloten voor de aankoop van het pand, dan kun je de betaalde interesten in mindering brengen van het onroerend inkomen. In ons cijfergeval zou dat betekenen dat als ik 1500 euro interesten betaal per jaar, ik die 1500 euro van de 2928,1 euro mag aftrekken en ik enkel op het overschot belast zal worden. Als ik meer dan 2928,1 euro aan interesten betaal, dan betaal ik dus geen belastingen meer. Opgelet, bankiers gebruiken dit vaak als verkooptrucje, maar in de praktijk betekent dit geen besparing. Pas als ik 2928 euro aan interesten betaal, vallen mijn belastingen weg. Leen ik niet, dan betaal ik 1464 euro aan belastingen. De interesten kosten me dus altijd meer dan de belastingbesparing me opbrengt.
• Ben je samen met iemand anders eigenaar, bijvoorbeeld jouw partner, dan moeten jullie pro rata het KI aangeven in elk van jullie belastingsaangiftes. Indien jullie elk voor de helft eigenaar zijn, dan geven jullie dus elk 50% van het KI aan.
• Indien je slechts blote eigenaar bent, dan hoef je niets aan te geven. Alleen de vruchtgebruiker moet immers het KI aangeven en alleen de vruchtgebruiker zal dus belast worden.
• Je dient enkel het niet-geïndexeerd KI aan te geven in de belastingsaangifte, in code 1106-58/2106-28. Voor de interestaftrek moet je de betaalde interesten noteren in code 1146-18/2146-85.